Acheter un bien immobilier en Suisse est soumis à restriction pour les étrangers. Les résidents suisses peuvent acheter librement, mais les non-résidents sont soumis à la Lex Koller qui encadre l’achat d’un logement en Suisse par un non-résident.
Les récentes discussions du Conseil fédéral, lancées le 15 avril 2026, visent à restreindre encore plus l’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des étrangers non résidents. La Lex Koller, loi fédérale du 16 décembre 1983, restreint déjà l’acquisition d’immeubles par des étrangers. Ce type d’acquisition est notamment soumis à autorisation du canton dans lequel est situé le bien.
Pour les ressortissants européens, les modifications annoncées ne devraient pas avoir d’impact. Les ressortissants européens résidant en Suisse sont en effet assimilés aux Suisses pour l’achat de biens immobiliers et peuvent ainsi librement acquérir le logement qu’ils souhaitent sans restriction particulière.
Les modifications annoncées concerneraient les ressortissants non européens qui devraient obligatoirement obtenir une autorisation afin d’acquérir leur logement. Le logement acquis doit en outre être occupé par l’expatrié lui-même sans possibilité de le louer à un tiers. À noter que les résidents suisses ressortissants d’États non européens mais titulaires du permis C disposeraient de conditions plus favorables. Enfin, notons que les ressortissants non européens ayant acquis un bien en Suisse devraient le revendre dans un délai de deux ans s’ils quittaient la Suisse.
Est-il possible d’acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu’étranger ?
Pour un ressortissant européen disposant d’un permis de résidence en Suisse et étant donc résident suisse il n’existe pas de restriction particulière pour acheter un logement en Suisse. Les discussions de 2026 portant sur un durcissement de la Lex Koller ne visent pas les européens expatriés en Suisse.
Pour les non-résidents suisses, quelle que soit leur nationalité, l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse est compliquée avec de nombreuses restrictions. En pratique, seuls les biens situés dans des zones touristiques sont librement achetables par des étrangers non-résidents. Un quota est toutefois également fixé pour l’acquisition de logements touristiques par des étrangers. Le projet de réforme de 2026 prévoit une diminution significative de ce quota.
Les textes en discussion pour 2026 visent essentiellement les résidents suisses non-européens pour lesquels une autorisation spécifique devrait être demandée pour acheter leur logement. En outre, en cas de départ de Suisse, le logement acquis devrait être revendu dans les deux ans.
Investir dans l’immobilier commercial en Suisse : de nouvelles restrictions importantes
Au-delà des réformes touchant les particuliers souhaitant acquérir un logement en Suisse, notamment dans le cadre d’une expatriation en Suisse, il est prévu une diminution drastique des possibilités d’investir dans de l’immobilier commercial en Suisse pour un étranger.
L’achat d’un bien commercial devrait être uniquement lié à une exploitation commerciale du bien par l’acquéreur lui-même, sans possibilité de le louer à un tiers.
Fonds d’investissement immobilier en Suisse : également concernés par les restrictions
Les fonds immobiliers, les SICAV immobilières et les sociétés immobilières cotées sont également concernés par le projet de réforme. Un étranger non-résident suisse ne pourrait plus investir dans ce type de produit financier uniquement composé d’immobilier suisse.
Une tendance internationale
Cette tendance à la restriction d’accès au marché se retrouve dans d’autres pays tels que l’Andorre par exemple avec une taxe spéciale sur l’achat d’un bien immobilier en Andorre par un étranger ou par un nouveau résident associé à une procédure longue pour l’obtention de la résidence. Plus que jamais, l’expatriation doit se préparer méticuleusement et nécessite un budget suffisant pour être réellement profitable.